更新時(shí)間:2017/12/22
房屋結(jié)構(gòu)改造維修方面
案例一、設(shè)計(jì)本“一衛(wèi)” 業(yè)主改“兩衛(wèi)”
案情:樓上業(yè)主顧某在房屋的儲(chǔ)藏室內(nèi)擅自安裝了電動(dòng)抽水馬桶、洗臉盆,改變廢水立管的下水三通,致使樓下業(yè)主王某儲(chǔ)藏室內(nèi)的儲(chǔ)柜及物品受損。物業(yè)管理部門(mén)兩次向顧某發(fā)出整改通知,責(zé)令其拆除私裝物,未果。
問(wèn)題:顧某能否在自己的房屋內(nèi)添裝衛(wèi)生設(shè)備?
判決:顧某在法院判決生效之日起十日內(nèi)拆除電動(dòng)抽水馬桶、洗臉盆,按房屋的原始結(jié)構(gòu)圖,將廢水立管的下水管恢復(fù)原狀。
依據(jù):《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十條規(guī)定:“住宅不得改變使用性質(zhì)。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的,應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃要求,其業(yè)主應(yīng)當(dāng)征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面同意,并報(bào)區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)審批。”
房屋所有權(quán)人使用其房屋時(shí),必須遵守有關(guān)的法律法規(guī),不得擅自改變房屋的使用性質(zhì)和功能。顧某擅自在自己房屋的儲(chǔ)藏室內(nèi)私裝電動(dòng)抽水馬桶和洗臉盆,轉(zhuǎn)換了廢水立管的下水三通,使儲(chǔ)藏室成了衛(wèi)生間,改變了房屋的使用性質(zhì),使得樓下業(yè)主王某的房屋滲水,顧某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。
案例二、外墻開(kāi)一窗 大樓留一疤
案情:住在19樓的業(yè)主衛(wèi)某,在自己物業(yè)內(nèi)衛(wèi)生間的東墻開(kāi)窗,將厚厚的外墻打穿。物業(yè)公司多次上門(mén)加以阻止,衛(wèi)某不聽(tīng)勸阻,繼續(xù)施工安裝窗戶(hù),致使19層到底層墻面被泥漿污染。物業(yè)公司只得將衛(wèi)某告上法庭。
問(wèn)題:自己的物業(yè)是否就有權(quán)隨意破墻?
判決:衛(wèi)某在法院判決生效之日起十日內(nèi)拆除東墻上的窗戶(hù),恢復(fù)原狀;清洗19層到底層因破墻開(kāi)窗引起的墻面污染。
依據(jù):《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十八條第一款第一項(xiàng)規(guī)定:“物業(yè)使用中禁止下列行為:(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌。”
作為一個(gè)業(yè)主,應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)及小區(qū)物業(yè)管理公約。衛(wèi)某擅自在自己的房屋東墻破墻開(kāi)窗,并由此造成外墻面的污染,嚴(yán)重?fù)p壞了房屋的承重結(jié)構(gòu),破壞了大樓的外貌,影響了周邊的環(huán)境。物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例及小區(qū)管理公約對(duì)衛(wèi)某采取制止措施,維護(hù)了其他業(yè)主的合法權(quán)益。
案例三、巨型浴缸入室 房屋不堪其重
案情:業(yè)主顧某購(gòu)買(mǎi)了一只占地面積約8.9平方米,可放水約4.2噸的巨型浴缸,準(zhǔn)備安裝在其居住的第29層的物業(yè)內(nèi),遭到了周?chē)鷺I(yè)主的強(qiáng)烈反對(duì)。物業(yè)管理公司向有關(guān)專(zhuān)家進(jìn)行了咨詢(xún),以房屋樓板無(wú)法承受浴缸使用時(shí)的重量為由,制止顧某吊裝巨型浴缸。
問(wèn)題:購(gòu)置財(cái)產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)?
判決:顧某要求將自己所有的浴缸搬入自己物業(yè)內(nèi)的訴訟請(qǐng)求不予支持。
依據(jù):《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定:“業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定,按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則,正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。”第二十九條第二款規(guī)定:“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)裝修住宅活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督,發(fā)現(xiàn)違反本條例第十八條的行為,應(yīng)當(dāng)勸阻制止。”
公民只能在法律規(guī)定的限度內(nèi)自由行使占有、使用、收益、處分個(gè)人財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。應(yīng)當(dāng)本著安全、合理的原則使用物業(yè),并遵守法律、法規(guī)及業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。長(zhǎng)期使用巨型浴缸必然對(duì)大樓的樓板強(qiáng)度及承重結(jié)構(gòu)造成危害,使大樓存在潛在的安全隱患。同時(shí)還應(yīng)當(dāng)顧及相鄰各方的利益,以不損害公共利益和他人權(quán)益為前提,否則應(yīng)加以必要的限制。
房屋租賃引起的糾紛
案例四、租住戶(hù)搬出部分家私而沒(méi)有業(yè)主書(shū)面許可怎么辦?
去年9月18日,某花園B棟5樓F座的一租住戶(hù)想要搬出一部分家私。他千方百計(jì)聯(lián)系此時(shí)正在國(guó)外的業(yè)主,但就是聯(lián)系不上。按照管理規(guī)定,租住戶(hù)搬出家私,必須有業(yè)主的書(shū)面許可,而沒(méi)有業(yè)主的書(shū)面許可,管理處不予放行(這一規(guī)定有必要,現(xiàn)實(shí)中確發(fā)生過(guò)個(gè)別租住戶(hù)拖欠業(yè)主房租、搬走業(yè)主家私而偷偷溜之大吉的事情)。急于搬出家私的住戶(hù)萬(wàn)般無(wú)奈,找到管理處領(lǐng)導(dǎo),懇請(qǐng)給以特殊照顧。
管理處的領(lǐng)導(dǎo)考慮,若簡(jiǎn)單放行,恐怕?lián)p害業(yè)主的利益;若拒不放行,又會(huì)使住戶(hù)感到不便(租住戶(hù)和業(yè)主同樣都是物業(yè)公司的服務(wù)對(duì)象,兼顧二者利益應(yīng)為物業(yè)管理所必需,絕不能只對(duì)業(yè)主關(guān)心倍至,而對(duì)租住戶(hù)冷若冰霜)。于是鑒于租住戶(hù)只是搬出部分家私,提出了一個(gè)變通辦法:租住戶(hù)列出所搬出家私清單,并暫交與家私價(jià)值相當(dāng)?shù)难航,管理處做好記錄,并出?jù)收取押金的收據(jù),一旦租住戶(hù)能夠提供業(yè)主的書(shū)面許可,管理處立刻全額退回押金(這一辦法可取,但前提是要讓其正確理解,否則容易引起紛爭(zhēng))。這位租住戶(hù)覺(jué)得管理處的建議合情合理,便欣然接受。
時(shí)隔不久,該住戶(hù)拿到了搬出家私的業(yè)主書(shū)目許可。在到管理處換取押金時(shí),還對(duì)管理處既對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)又為住戶(hù)著想的做法贊許有加。
點(diǎn)評(píng):執(zhí)行規(guī)章制度必須一絲不茍,但一絲不茍并不等于死咬住條條框框不放。正確的做法應(yīng)當(dāng)是把握住規(guī)章制度的基本精神,把原則性與靈活性結(jié)合起來(lái)
設(shè)施設(shè)備損壞方面
案例六、空調(diào)室外機(jī)毀壞 物業(yè)公司有無(wú)責(zé)任
王女士:我在某小區(qū)買(mǎi)的房子,裝修后一直沒(méi)去住,空調(diào)也沒(méi)開(kāi)。前兩天小區(qū)物業(yè)通知我說(shuō),我家空調(diào)室外機(jī)著火燒毀了。我認(rèn)為這是物業(yè)公司保安人員失職造成的,要求他們賠償,可他們說(shuō)責(zé)任不在他們。請(qǐng)問(wèn)他們到底有沒(méi)有責(zé)任? 律師分析:要分清責(zé)任,首先要弄清楚空調(diào)外機(jī)著火的真正原因。分兩種情況:
第一,如果是空調(diào)外機(jī)自身的質(zhì)量問(wèn)題而引起的自燃,根據(jù)《合同法》和《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的相關(guān)規(guī)定 ,業(yè)主可以找購(gòu)買(mǎi)空調(diào)的商場(chǎng)或生產(chǎn)空調(diào)的廠家進(jìn)行維修或退換;如果該事故給自己或他人造成損害,可以要求商場(chǎng)或廠家承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任,商場(chǎng)和廠家是承擔(dān)相互連帶責(zé)任的。
第二,如果不是質(zhì)量原因而是外界原因造成外機(jī)著火,除法定的不可抗力的情況外,小區(qū)的物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。這里的不可抗力指的是不可預(yù)見(jiàn)、不可避免、不可克服的突發(fā)事件,物業(yè)管理人員無(wú)法采取保護(hù)措施或者是已采取保護(hù)措施而無(wú)效果的情況。因?yàn)闃I(yè)主和物業(yè)公司之間是平等主體的服務(wù)合同關(guān)系,為業(yè)主提供完善的物業(yè)服務(wù)是物業(yè)公司的約定義務(wù),保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)不受他人侵害自然是物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容之一。尤其是空調(diào)外機(jī),它完全是屬于業(yè)主私有財(cái)產(chǎn),但又由于本身所具有的特殊性,促使它要放置在公共的空間里,所以它必然是物業(yè)公司保護(hù)業(yè)主財(cái)產(chǎn)安全的重點(diǎn)。如果由于物業(yè)公司的保安人員沒(méi)有盡其工作職責(zé),而使第三方對(duì)外機(jī)造成損害的話,物業(yè)公司就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。物業(yè)公司在賠償業(yè)主后,可以向第三方行使追索權(quán)。因此,如果您有確實(shí)的證據(jù)證明著火的原因是第三方人為的,并且小區(qū)的保安也沒(méi)有盡看管的義務(wù),您完全有權(quán)利要求物業(yè)公司承擔(dān)損害賠償責(zé)任。物業(yè)公司要是拒絕的話,可以向人民法院提起訴訟,維護(hù)自身的合法權(quán)益。
物業(yè)收費(fèi)引起的糾紛
物業(yè)管理收費(fèi)、收租難是一個(gè)公開(kāi)的秘密,在直管公房、系統(tǒng)房和售后公房小區(qū)這一現(xiàn)象尤其突出。據(jù)了解,一些小區(qū)有半數(shù)以上的人欠費(fèi)、欠租,個(gè)別小區(qū)甚至只有30%的收繳率,嚴(yán)重影響了物業(yè)管理的正常進(jìn)行。
由于物業(yè)管理的不可分割性,部分人拖繳、欠繳物業(yè)管理費(fèi)、房租,不僅侵害了物業(yè)公司的權(quán)益,同時(shí)也侵害了同小區(qū)其他業(yè)主的利益。怎樣解決這一問(wèn)題,物業(yè)公司可謂“絞盡腦汁”:有的派專(zhuān)人攻關(guān),與業(yè)主搞好關(guān)系;有的給按時(shí)繳費(fèi)的業(yè)主送上小禮品,“以致謝意”。上海輕工物業(yè)公司管理著八十多萬(wàn)平方米的物業(yè),其中不乏系統(tǒng)房、售后公房,其物業(yè)管理費(fèi)、房租收繳率連續(xù)三年達(dá)到95%以上。他們的秘訣主要是提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量,對(duì)惡意“抗繳”的業(yè)主、住戶(hù),通過(guò)打官司追討。去年,他們對(duì)歷史老賬進(jìn)行了一次徹底清算,對(duì)有能力繳費(fèi)、繳租卻故意欠繳的,進(jìn)行了集中訴訟,全年打了65個(gè)欠費(fèi)官司,標(biāo)的額42萬(wàn)元,除兩起待判外,物業(yè)公司全部勝訴。其中,對(duì)拒不執(zhí)行法院判決的,要求法院對(duì)其實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行。
業(yè)主到底因何種理由不繳費(fèi)?法院是怎樣判決、怎樣執(zhí)行?請(qǐng)看以下幾個(gè)典型案例。
案例七、蚌埠市物業(yè)管理第一案?沒(méi)有交電費(fèi),供電部門(mén)停供電……
2002年6月17日,在有關(guān)部門(mén)的推薦下,悅來(lái)物業(yè)公司與中區(qū)青年街華豐街小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽定了為期三年的物業(yè)管理委托合同。去年10上旬,該小區(qū)用戶(hù)因長(zhǎng)期沒(méi)有交電費(fèi),供電部門(mén)停止了供電,致使該小區(qū)7層以上依靠增壓水泵供水的住戶(hù)沒(méi)有水吃。
電費(fèi)到底應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān),物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)各持已見(jiàn)。 為此,業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi),物業(yè)公司以沒(méi)能履行合同為由將業(yè)主委員會(huì)告上法庭。業(yè)主委員會(huì)反訴狀稱(chēng)“被告(悅來(lái)物業(yè)公司)不履行委托合同,造成居民住宅區(qū)及商場(chǎng)二樓垃圾成堆,臭氣熏天,偷盜現(xiàn)象時(shí)常發(fā)生,嚴(yán)重影響了廣大業(yè)主的身心健康和家庭財(cái)產(chǎn)的安全”。
蚌埠市中區(qū)法院民庭于2003年3月25日審理了這樁合同違約案。最后雙方同意調(diào)解后宣布庭審結(jié)束。
這明顯是一宗互相推委的案例,雙方都有責(zé)任,兩個(gè)單位都是作為服務(wù)者都沒(méi)有很好的做好自己的職能工作,沒(méi)有協(xié)調(diào)好雙方的工作關(guān)系進(jìn)而給住戶(hù)帶來(lái)了麻煩這是不應(yīng)該的。
住戶(hù)拒交室內(nèi)維修費(fèi)用怎么辦……
案例八、住戶(hù)洗菜池下水管堵塞,住戶(hù)以維修未使用任何材料為由,拒不交費(fèi)……
去年年底,某大廈6樓一住戶(hù)洗菜池下水管堵塞,電話委托管理處維修班疏通。
維修人員及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)。由于下水管堵塞嚴(yán)重,在6樓疏通不開(kāi),又轉(zhuǎn)到5樓,從下水管檢查孔反向往上清疏。經(jīng)過(guò)3個(gè)多小時(shí)的努力,管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊,證明堵塞是該住戶(hù)裝修造成的。
誰(shuí)知當(dāng)維修人員收取40元維修費(fèi)用時(shí),該住戶(hù)以維修未使用任何材料為由,拒不交費(fèi),并振振有辭地說(shuō),自己裝修完剛?cè)胱,別的樓房都有一年保修期,他也應(yīng)當(dāng)住滿(mǎn)一年后再交費(fèi)。
情況反映到管理處,主管領(lǐng)導(dǎo)上門(mén)做工作。首先,征詢(xún)?cè)撟?hù)對(duì)維修人員文明用語(yǔ)、工作態(tài)度、維修質(zhì)量的意見(jiàn),他均表示滿(mǎn)意(選擇這一話題切入,自然貼切,同時(shí)也避免了客戶(hù)為拒絕交費(fèi)再橫生節(jié)枝)。然后,便耐心地給他解釋入伙與入住、公用部位與自用部分的區(qū)別,依據(jù)有關(guān)法規(guī)向其說(shuō)明大廈已入伙多年,早就不存在保修期,室內(nèi)維修發(fā)生的包括人工費(fèi)在內(nèi)的所有費(fèi)用,都要由業(yè)主住戶(hù)承擔(dān)(如果能事先說(shuō)明需要收費(fèi)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),效果可能更好),并在核對(duì)這次疏通下水管工作量的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步申明收取40元維修費(fèi),已給予了相當(dāng)?shù)膬?yōu)惠。
這位住戶(hù)覺(jué)得主管說(shuō)得有理有據(jù)、合情合理,消除了誤解,便愉快地交付了應(yīng)付的維修費(fèi)用。
點(diǎn)評(píng):即使在市場(chǎng)已經(jīng)相當(dāng)發(fā)育的地區(qū),亦有相當(dāng)一部分業(yè)主用戶(hù)對(duì)物業(yè)管理法規(guī)缺乏足夠的理解。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)善于利用多種渠道做宣傳工作,向業(yè)主用戶(hù)普及物業(yè)管理法規(guī)知識(shí)。通過(guò)提高他們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知度,為自己管理服務(wù)的順利實(shí)施鋪路。
案例九、法院封家電全家住賓館
不繳費(fèi)的業(yè)主,并非因?yàn)榧彝ソ?jīng)濟(jì)狀況差。家住長(zhǎng)寧的某業(yè)主,住別墅,請(qǐng)保姆,夫妻每人一輛車(chē),另外還備一輛“寶馬”,卻拖欠物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)一年多。去年8月,長(zhǎng)寧法院判決生效后,他依然拒不執(zhí)行。法院上門(mén)執(zhí)行,封了其家中的空調(diào)、冰箱。第二天,他就把錢(qián)送到法院,但根據(jù)規(guī)定三天后才可以啟封。夏天天熱不能用空調(diào),家里是沒(méi)法住了,一家人只好住賓館。從此,該小區(qū)所有業(yè)主均按時(shí)繳費(fèi),物業(yè)管理費(fèi)的收繳率達(dá)到100%。物業(yè)公司感動(dòng)之余,給法院送來(lái)一面錦旗:“秉公辦事,執(zhí)法如山”。
案件回顧
原告(物業(yè)公司)———業(yè)主以電費(fèi)價(jià)格高為由,拒絕繳納電費(fèi);水費(fèi)也未繳納;并以各種理由拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。我們?cè)啻紊祥T(mén)催討,對(duì)電費(fèi)價(jià)格也作了必要的解釋?zhuān)桓嫒跃芙^繳納。為此,要求法院判令業(yè)主繳納物業(yè)管理費(fèi)12319 元、電費(fèi)7071 元、水費(fèi)1215 元,并繳納所欠物業(yè)管理費(fèi)的滯納金。
被告(某業(yè)主)———對(duì)拖欠的物業(yè)管理費(fèi)時(shí)間及對(duì)原告提供的電費(fèi)、水費(fèi)實(shí)用數(shù)均無(wú)異議,承認(rèn)物業(yè)公司也催討過(guò)。不繳納物業(yè)管理費(fèi)、電費(fèi)、水費(fèi)的原因是原告收費(fèi)不規(guī)范,收取的電費(fèi)、水費(fèi)超過(guò)國(guó)家規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。另外,前期物業(yè)管理階段,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未經(jīng)物價(jià)局核準(zhǔn),物業(yè)公司無(wú)權(quán)主張;另外,拖欠的電費(fèi)、水費(fèi)已過(guò)訴訟時(shí)效。
法院———經(jīng)審理查明,原告接受開(kāi)發(fā)商的委托,從事前期物業(yè)管理,物業(yè)管理費(fèi)每月每平方米建筑面積2.70 元;業(yè)委會(huì)成立后,雙方約定仍按區(qū)物價(jià)局核定的這一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收繳。因此被告以原告收費(fèi)不規(guī)范而拒付物業(yè)管理費(fèi)的理由不能成立。關(guān)于訴訟時(shí)效,原告稱(chēng)其曾多次向被告催討拖欠的物業(yè)管理費(fèi)及水、電費(fèi),被告也承認(rèn)原告催討過(guò),故視為訴訟時(shí)效的中斷。判決被告繳納物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)滯納金、水費(fèi)、電費(fèi)及部分訴訟費(fèi)。
案例十、欠租2000 元被拘一整天
百年不賴(lài),千年不還。這是家住寶山的某戶(hù)主的老伴對(duì)上門(mén)收房租的物業(yè)管理人員常說(shuō)的一句話。法院判決生效后,面對(duì)法院工作人員,她依然如故。法院只好強(qiáng)制執(zhí)行,決定拘留戶(hù)主。老頭被拘留,老太慌了神,兒女也埋怨,只好立刻拿著錢(qián)到物業(yè)公司,要求物業(yè)公司到法院為其求情。法律無(wú)情人有情。物業(yè)公司的工作人員陪著他們把錢(qián)帶到法院,但按規(guī)定該戶(hù)主依然被拘留24小時(shí)。
一人吃官司,眾人繳費(fèi)忙。該小區(qū)另外6戶(hù)欠費(fèi)的業(yè)主、住戶(hù),都迅速繳納了所欠費(fèi)用,小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)、房租收繳率達(dá)到了100%
案件回顧
原告(物業(yè)公司)———接受開(kāi)發(fā)商委托管理寶山某小區(qū),并代收房租。被告入住后,已有兩年未付房租。其間多次上門(mén)催討,每年還寄掛號(hào)信(有郵寄掛號(hào)信的收據(jù)兩張為證)催要,結(jié)果被告仍不繳納所欠房租。
被告(某戶(hù)主)———未答辯。
法院判決———經(jīng)審理查明,寶山區(qū)國(guó)權(quán)北路某小區(qū)某號(hào)某室的房屋產(chǎn)權(quán)人為上海市輕工房地產(chǎn)總公司。該公司委托原告對(duì)該房屋進(jìn)行管理并收繳房租,被告共欠原告房租2103 元。原、被告之間的租賃關(guān)系合法,有效,應(yīng)受法律保護(hù)。被告作為房屋的承租人應(yīng)當(dāng)按時(shí)繳納租金,延期支付租金的應(yīng)當(dāng)支付違約金,原告要求的違約金低于依法應(yīng)得到的數(shù)額,可予支持。被告于判決生效之日起10日內(nèi)支付所欠房租、滯納金及訴訟費(fèi)。
公告見(jiàn)報(bào)端欠款送上門(mén)
法院判決生效后,某業(yè)主置之不理,依舊不繳納所欠物業(yè)管理費(fèi)。法院只好在某報(bào)上刊出公告,把業(yè)主的姓名、住址等事項(xiàng)公之于眾,并要求其一周內(nèi)把錢(qián)送到法院,結(jié)果該業(yè)主立刻把錢(qián)送來(lái)。
案例十一、拒繳物業(yè)管理費(fèi),業(yè)主被推上法庭……
原告(物業(yè)公司)———被告以各種理由拒繳物業(yè)管理費(fèi)共八千多元,訴請(qǐng)法院判其繳納所欠費(fèi)用及滯納金。
被告(某業(yè)主)———簽訂物業(yè)合同的是上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管理公司而非本案原告,故原告不具備主體資格;原告所述收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際上并不存在,物價(jià)局備案的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米2.63 元,現(xiàn)原告以每平方米2.7元計(jì)算缺乏依據(jù)。
法院———經(jīng)審理查明,該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同,約定物業(yè)管理費(fèi)以每平方米2.7元計(jì)算。現(xiàn)原告名稱(chēng)雖然不是上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管理公司,但是其改制組建的,名稱(chēng)變了,主體資格并未變,被告以原告非物業(yè)管理服務(wù)合同主體為由抗辯原告不具備主體資格,不予采信。業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂的合同,對(duì)小區(qū)每一個(gè)業(yè)主有約束力。物業(yè)公司依約提供了物業(yè)服務(wù)后,業(yè)主負(fù)有按約繳納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。至于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),業(yè)主委員會(huì)與原告在物業(yè)管理服務(wù)合同中已有明確約定,根據(jù)自治原則,被告應(yīng)按照約定的計(jì)價(jià)方式繳納物業(yè)管理費(fèi)用。
案例十二、業(yè)主拖欠巨額管理費(fèi)催交困難怎么辦……
由于不便言明的非管理原因,某公司入伙某商城后,便不按時(shí)繳交管理費(fèi),甚至把交管理費(fèi)作為與有關(guān)方面交涉的籌碼,作為達(dá)到某種目的的交換條件。一年后,已累計(jì)欠費(fèi)達(dá)35萬(wàn)元之多。期間,管理處有關(guān)人員無(wú)數(shù)次上門(mén)催交未果。
為了解決這一問(wèn)題,管理處主要領(lǐng)導(dǎo)一方面主動(dòng)與有關(guān)方面保持聯(lián)系,幫助全面反映該公司的意見(jiàn)和要求,以取得其對(duì)管理處工作的信任和認(rèn)可;一方面盯住平時(shí)難得一見(jiàn)的該公司老板,頻頻征求意見(jiàn)并反映管理處的經(jīng)濟(jì)困難(常言道:會(huì)哭的孩子有奶吃。沒(méi)奶吃的時(shí)候一定要哭,而且要哭得令人心動(dòng)。有淚全往肚子里咽,是添不飽自己肚子的),以求得攜手維護(hù)物業(yè)正常運(yùn)行的共識(shí)。
在贏得了該公司理解信任的基礎(chǔ)上,管理處提出了適當(dāng)減免滯納金、分期付款等有利于促成該公司盡快繳清拖欠管理費(fèi)的優(yōu)惠條件(退一步進(jìn)兩步,不退無(wú)以求進(jìn))。最后雙方達(dá)成了一致,自約定之日起分10期,每月3萬(wàn)余元,隨當(dāng)月管理費(fèi)一同繳交拖欠的費(fèi)用。10個(gè)月后,該公司拖欠的管理費(fèi)已全部繳清。
點(diǎn)評(píng):物業(yè)公司追繳有意(而非惡意)欠費(fèi),首先要使自己的管理服務(wù)無(wú)懈可擊。管理服務(wù)做到家了,才能封住對(duì)方拖欠費(fèi)用的口實(shí),贏得對(duì)方的理解和信任。在這個(gè)基礎(chǔ)上,主動(dòng)交流加適當(dāng)讓步,相信會(huì)感“上帝”的。
給業(yè)主提個(gè)醒———別欠費(fèi)
有人打過(guò)一個(gè)這樣的比喻:家中請(qǐng)一個(gè)保姆,約定月工資500元?墒牵欢螘r(shí)間做下來(lái),自己對(duì)保姆不滿(mǎn)意,這種情況下,只能辭退保姆。如果因不滿(mǎn)意而扣下保姆的工資不給,不管是從法律上還是道義上講,都是敗者。物業(yè)公司是小區(qū)業(yè)主請(qǐng)來(lái)做物業(yè)管理的,如同小區(qū)的“保姆”、“管家”,如果物業(yè)公司依約進(jìn)行了管理,業(yè)主就要繳納相應(yīng)的費(fèi)用;如果對(duì)物業(yè)公司管理服務(wù)不滿(mǎn)意,可以辭退,另請(qǐng)高明,F(xiàn)實(shí)中,除了惡意欠費(fèi)的外,大部分欠費(fèi)業(yè)主都有這樣那樣的理由:服務(wù)不規(guī)范,收費(fèi)不合理;房子質(zhì)量有問(wèn)題;鄰里有矛盾;停車(chē)無(wú)車(chē)位等。這些理由,有的是與物業(yè)公司有關(guān)的,有的是與物業(yè)公司無(wú)關(guān)的。如果以這些理由不繳費(fèi),不但占了繳費(fèi)業(yè)主的便宜,而且一旦打起官司,因與物業(yè)公司無(wú)關(guān)的理由欠費(fèi),官司必輸無(wú)疑;與物業(yè)公司有關(guān)的欠費(fèi),最后還是會(huì)輸?shù)舨糠止偎,因(yàn)槭懈咴骸蛾P(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件有關(guān)問(wèn)題的解答》對(duì)業(yè)主拒付物業(yè)管理費(fèi)的抗辯權(quán),有明確規(guī)定。
給物業(yè)公司提個(gè)醒———打官司
物業(yè)公司接受了業(yè)主的委托,就要想方設(shè)法為業(yè)主服好務(wù),履行好合同約定的職責(zé)。如果自己盡職盡責(zé)了,還是有部分業(yè)主以各種不正當(dāng)?shù)睦碛删芾U費(fèi)用,為了維護(hù)自己的權(quán)益,為了其他已繳費(fèi)業(yè)主的權(quán)益,就要走法律途徑來(lái)解決問(wèn)題。
目前,物業(yè)公司“討債”,仍舊愿意苦口婆心地做工作,而不愿意打官司,理由有如下幾點(diǎn):與業(yè)主抬頭不見(jiàn)低頭見(jiàn),對(duì)簿公堂,面子上過(guò)不去;物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)的額低,請(qǐng)不到律師;訴訟時(shí)間長(zhǎng),耗時(shí)費(fèi)力;法院的判決難以執(zhí)行,打了也白打等。事實(shí)上,從輕工物業(yè)公司的六十多個(gè)欠費(fèi)官司和執(zhí)行的案件可以看出,物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)的額小,律師不愿代理沒(méi)關(guān)系,物業(yè)公司自己的員工完全可以勝任,只要準(zhǔn)備好資料,把事實(shí)說(shuō)清楚,法院會(huì)依法判決的。同時(shí),法院的判決不是兒戲,強(qiáng)制執(zhí)行不會(huì)讓法律“打白條”,更何況打贏一個(gè)官司,還能影響一大片。