最高法院權(quán)威來(lái)源案例第十五期，物業(yè)服務(wù)合同糾紛，最高法院權(quán)威裁判規(guī)則19條

1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)共用部分安全隱患未及時(shí)消除致業(yè)主財(cái)產(chǎn)損害的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任——陳書豪訴南京武寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、南京青和物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

本案要旨：物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)共有部分負(fù)有保養(yǎng)、維護(hù)義務(wù)，對(duì)于可能對(duì)業(yè)主財(cái)產(chǎn)造成損害的小區(qū)共用部分的安全隱患，應(yīng)當(dāng)及時(shí)消除，否則致業(yè)主財(cái)產(chǎn)損害后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，對(duì)業(yè)主的損失進(jìn)行賠償。即便該安全隱患是第三人造成，也不能免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任，因第三人侵權(quán)致小區(qū)共用部分對(duì)業(yè)主財(cái)產(chǎn)造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以免責(zé)的情形是物業(yè)服務(wù)企業(yè)已履行了保養(yǎng)維護(hù)義務(wù)，而第三人侵權(quán)是不可預(yù)見(jiàn)、不可避免的。價(jià)值較大的財(cái)物在受損后，雖經(jīng)修復(fù)，但與原物相比，不僅在客觀價(jià)值上可能降低，而且在人們心理上價(jià)值降低，這就是價(jià)值貶損，按照違約責(zé)任理論，承擔(dān)違約責(zé)任的方式首先是恢復(fù)原狀，而恢復(fù)原狀肯定要求賠償財(cái)物的價(jià)值貶損。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為商品房的出賣人，在出售房屋、轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，并且商品房小區(qū)已經(jīng)封園后，在所售房屋及共用部分沒(méi)有質(zhì)量瑕疵的情形下，對(duì)于小區(qū)業(yè)主的義務(wù)已經(jīng)履行完畢，不需要承擔(dān)責(zé)任。

來(lái)源：最高人民法院公報(bào) 2013年第5期（總第199期）

2.在沒(méi)有約定的情況下，共有部分在物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)管理期間所產(chǎn)生的收益屬于全體業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有一定比例的收益——無(wú)錫市春江花園業(yè)主委員會(huì)訴上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司等物業(yè)管理糾紛案

本案要旨：根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十二條的規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。共有部分在物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)管理（包括前期物業(yè)管理）期間所產(chǎn)生的收益，在沒(méi)有特別約定的情況下，應(yīng)屬全體業(yè)主所有，并主要用于補(bǔ)充小區(qū)的專項(xiàng)維修資金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理的，可以享有一定比例的收益。

來(lái)源：最高人民法院公報(bào) 2010年第5期（總第163期）

3.業(yè)主雖因不可抗力遭受財(cái)產(chǎn)損害，但物業(yè)公司未盡防范及提醒義務(wù)的，仍應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任——廈門佰仕達(dá)物業(yè)管理有限公司訴杜小銘物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

本案要旨：物業(yè)公司對(duì)小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域的安全負(fù)有一定的防范義務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)提醒義務(wù)，對(duì)于可能造成業(yè)主財(cái)產(chǎn)損害的安全隱患及風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)消除或提醒，否則，在業(yè)主因不可抗力而遭受財(cái)產(chǎn)損害時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。但是應(yīng)當(dāng)結(jié)合物業(yè)管理瑕疵的程度及權(quán)利義務(wù)相對(duì)等的原則，物業(yè)賠償標(biāo)準(zhǔn)不易過(guò)高。

案號(hào)：（2015）廈民終字第22號(hào)

來(lái)源：人民法院案例選.總第94輯（2015.4）

4.未簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但形成事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系的，物業(yè)管理企業(yè)可要求業(yè)主交納相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)——重慶悅來(lái)物業(yè)管理有限公司訴何紅物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

本案要旨：因不可歸咎于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的原因致使物業(yè)服務(wù)企業(yè)在無(wú)合同依據(jù)的情況下為業(yè)主提供了物業(yè)服務(wù)，業(yè)主享受了該服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)以存在事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)予支持，并參照政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或同類物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定業(yè)主應(yīng)當(dāng)繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

案號(hào): （2012）渝北法民初字第15547號(hào)

來(lái)源：人民法院案例選.總第94輯（2015.4）

5.業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對(duì)全體業(yè)主具有約束力——杭州錢塘物業(yè)管理有限公司訴王林鳳物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

本案要旨：業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。物業(yè)服務(wù)的對(duì)象系小區(qū)全體業(yè)主，個(gè)別業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)合同履行所持異議不能代表全體業(yè)主的意見(jiàn)，不足以作為個(gè)別業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)的合理理由。

案號(hào): （2015）浙杭民終字第1704號(hào)

來(lái)源：人民法院案例選.總第94輯（2015.4）

6.在業(yè)主委員會(huì)具備合法手續(xù)和授權(quán)的前提下，對(duì)于特定事項(xiàng)具有原告的資格和訴訟地位——北京市昌平區(qū)回龍觀金達(dá)園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)訴北京華特物業(yè)管理發(fā)展有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

本案要旨：在具備合法手續(xù)和授權(quán)的前提下，業(yè)主委員會(huì)具有原告資格。業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主為公共利益提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。涉及業(yè)主公共利益的信息資料，業(yè)主委員會(huì)主張要求公開、查閱的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法準(zhǔn)許。

案號(hào):（2013）一中民終字第14415號(hào)

來(lái)源：人民法院案例選.總第94輯（2015.4）

7.產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)享有建筑物獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的企業(yè)仍受產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例的約束——廈門火炬集團(tuán)物業(yè)管理有限公司訴廈門市興致電子工業(yè)有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

本案要旨：相對(duì)封閉且獨(dú)立的建筑物集群，如產(chǎn)業(yè)園區(qū)，雖然各個(gè)企業(yè)可自行建設(shè)或是委托建設(shè)一定規(guī)模的建筑物，并取得獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，但其在該建筑物集群中，其與該區(qū)域內(nèi)的配套公共設(shè)施和公共服務(wù)密不可分，故該企業(yè)與該建筑物集群的物業(yè)服務(wù)公司之間的法律關(guān)系應(yīng)受產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例約束。

案號(hào):（2014）廈民終字第1735號(hào)

來(lái)源：人民法院案例選.總第91輯（2015.1）

8.業(yè)委會(huì)有權(quán)通過(guò)司法途徑與物業(yè)管理公司解除合同，業(yè)委會(huì)執(zhí)行解聘物業(yè)管理公司事宜需以業(yè)主的表決結(jié)果為據(jù)——嘉定區(qū)真建六街坊業(yè)主委員會(huì)訴上海嘉盛物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

本案要旨：原告業(yè)委會(huì)與被告物業(yè)管理公司在物業(yè)服務(wù)合同到期后未續(xù)簽合同，但被告仍然提供物業(yè)服務(wù)且原告未提出異議�，F(xiàn)原告請(qǐng)求以業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果為依據(jù)解除物業(yè)服務(wù)合同，被告提出異議。法院在平衡業(yè)主利益的基礎(chǔ)上，委托政府對(duì)小區(qū)業(yè)主真實(shí)意思進(jìn)行意見(jiàn)征詢，以征詢結(jié)果等情況確定原告主張解除物業(yè)服務(wù)合同依法成立，并作出判決，得到二審法院支持。

案號(hào):（2014）滬二中民二（民）終字第222號(hào)

來(lái)源：人民法院案例選.總第91輯（2015.1）

9.前期物業(yè)管理費(fèi)的調(diào)整須經(jīng)“雙過(guò)半業(yè)主”同意——詹某訴某物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

本案要旨：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)屬于“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)”，對(duì)于該類事項(xiàng)的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

案號(hào):（2011）穗中法民五終字第3025號(hào)

來(lái)源：人民法院案例選.總第85輯（2013.3）

10.業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費(fèi)應(yīng)基于正當(dāng)理由，限于物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或履行合同存在重大瑕疵——廈門市創(chuàng)優(yōu)物業(yè)管理有限公司訴莊建平物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

本案要旨：《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第6條規(guī)定，業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費(fèi)需要基于正當(dāng)理由。司法裁判中對(duì)正當(dāng)理由的認(rèn)定要從嚴(yán)把握，一般限于物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同，或者履行合同存在重大瑕疵。

案號(hào):（2011）廈民終字第656號(hào)

來(lái)源：人民法院案例選.總第83輯（2013.1）

11.業(yè)主以未損害其他業(yè)主公共利益為前提利用建筑物專有部分的，物業(yè)管理企業(yè)無(wú)權(quán)干涉——北京萬(wàn)通鼎安國(guó)際物業(yè)服務(wù)公司訴李嘉熠物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

本案要旨：業(yè)主合理利用建筑物的專有部分，如未損害其他業(yè)主的公共利益，應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)，物業(yè)管理企業(yè)不能干涉。至于其是否違反城市市容管理的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)由行政機(jī)關(guān)判斷處理。

案號(hào):（2009）紅民二初字第981號(hào)

來(lái)源：人民法院案例選.總第76輯（2011.2）

12.業(yè)委會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定與得票最多但未達(dá)到“雙過(guò)半”的物業(yè)管理人簽訂的臨時(shí)物業(yè)管理協(xié)議有效——成都永誠(chéng)物業(yè)有限責(zé)任公司訴江華社區(qū)業(yè)主委員會(huì)、第三人成都龍泉江華物業(yè)有限責(zé)任公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

本案要旨：根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第76條、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第11條、第12條的規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，即須達(dá)到俗稱的“雙過(guò)半”。但是當(dāng)競(jìng)聘物業(yè)管理人均無(wú)法達(dá)到“雙過(guò)半”時(shí)，業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，與得票最多的競(jìng)聘物業(yè)管理人簽訂的臨時(shí)物業(yè)管理協(xié)議應(yīng)當(dāng)為有效協(xié)議。

案號(hào):（2009）成民終字第1161號(hào)

來(lái)源：人民法院案例選.總第75輯(2011.1)

13.物業(yè)交接是物業(yè)服務(wù)合同的附隨義務(wù)——廈門海滄大永固大廈業(yè)主委員會(huì)與廈門海投物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)案

本案要旨：物業(yè)交接是物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)合同終止后必須承擔(dān)的義務(wù)，該義務(wù)實(shí)際上即合同法所規(guī)定的“附隨合同義務(wù)”，物業(yè)公司為履行該義務(wù)給業(yè)主造成損害的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。前期物業(yè)管理中，業(yè)主委員會(huì)未備案成立前，物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)合同終止仍應(yīng)當(dāng)履行交接義務(wù)，此時(shí)，其應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理移交給委托人即開發(fā)商。

案號(hào):（2009）民終字第22號(hào)

來(lái)源：人民法院案例選.總第73輯(2010.3)

14.業(yè)主委員會(huì)對(duì)外具有代表權(quán)，其決定對(duì)業(yè)主具有約束力，業(yè)主委員會(huì)是否正確執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定并不影響其對(duì)外代表權(quán)——寧波市鎮(zhèn)海鼎天物業(yè)管理有限公司訴寧波市北侖加貝購(gòu)物俱樂(lè)部物業(yè)管理糾紛案

本案要旨：建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。業(yè)主委員會(huì)的法定性和代表性決定了業(yè)主委員會(huì)擁有對(duì)外代表權(quán)，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力，業(yè)主委員會(huì)是否正確執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定并不影響其對(duì)外代表權(quán)。

案號(hào):（2008）甬民三終字第518號(hào)

來(lái)源：人民法院案例選.總第71輯(2010.1)

15.物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于物業(yè)服務(wù)合同對(duì)小區(qū)業(yè)主共有停車位進(jìn)行管理的，不因管理行為當(dāng)然獲得收取停車費(fèi)的權(quán)利——海安天寶物業(yè)有限公司訴徐培術(shù)、袁麗麗物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

本案要旨：商品房小區(qū)地面停車位，不論是規(guī)劃停車位還是臨時(shí)停車位，如設(shè)置在業(yè)主共有的小區(qū)地面，開發(fā)商與業(yè)主沒(méi)有特別約定，又不能辦理專有產(chǎn)權(quán)登記，根據(jù)物權(quán)法第七十四條第三款規(guī)定，應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)業(yè)主共有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于物業(yè)服務(wù)合同對(duì)小區(qū)停車位進(jìn)行管理是應(yīng)盡的合同義務(wù)，不因管理行為當(dāng)然獲得收取停車費(fèi)的權(quán)利。如其收費(fèi)既無(wú)物業(yè)服務(wù)合同依據(jù)，又無(wú)停車位權(quán)利人的授權(quán)，業(yè)主以其擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、違規(guī)收費(fèi)為由抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。

案號(hào):（2018）蘇06民終1076號(hào)

來(lái)源：人民司法·案例 2018.29

16.未實(shí)際占有物業(yè)業(yè)主無(wú)拒付物業(yè)費(fèi)但享有收益的抗辯權(quán)——江蘇夫子廟大世界商貿(mào)有限公司訴中國(guó)石油寧夏化工廠物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

本案要旨：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條第二款規(guī)定，已竣工但尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。根據(jù)“權(quán)利與義務(wù)相統(tǒng)一”原則，已通過(guò)訴訟成為物業(yè)所有權(quán)人并享有物業(yè)使用收益的買受人，因其已實(shí)際享有了業(yè)主的權(quán)利及收益，故不得以物業(yè)未交付為由，拒絕交付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與使用人之間的法律關(guān)系不能改變業(yè)主屬于物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系中相對(duì)人的地位，業(yè)主不能以其非基于自愿被他人使用為由，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)行使拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用抗辯權(quán)。

案號(hào)：（2014）蘇審三民申字第0687號(hào)

來(lái)源：人民司法·案例 2016.35

17.補(bǔ)充協(xié)議變更主合同條款，變更后特殊條款與主合同其他一般條款發(fā)生沖突時(shí)，特殊條款效力強(qiáng)于一般條款——遼寧安泰物業(yè)有限公司與遼寧昊宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、王某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

本案要旨：合同雙方當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，針對(duì)主合同中的某一條款內(nèi)容予以變更，在變更后的特殊條款與主合同中的其他一般條款出現(xiàn)沖突時(shí)，比照禁止向一般條款逃避原則，應(yīng)作出特殊條款效力強(qiáng)于一般條款的認(rèn)定。

案號(hào)：（2014）遼審一民申字第598號(hào)

來(lái)源：人民司法·案例 2016.26

18.物管相對(duì)獨(dú)立小區(qū)業(yè)主訴請(qǐng)變更物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)獲支持——重慶百貨大樓股份有限公司訴重慶佳桂物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

本案要旨：同一物業(yè)管理區(qū)域之內(nèi)，業(yè)主利用自有的物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備對(duì)專有部分和部分共有部分自行提供物業(yè)服務(wù)，獨(dú)立維修、養(yǎng)護(hù)、管理配套的設(shè)施設(shè)備并自行承擔(dān)費(fèi)用的，業(yè)主自行提供物業(yè)服務(wù)的區(qū)域可認(rèn)定為物管相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域。依申請(qǐng)，人民法院可參考物業(yè)的性質(zhì)、相對(duì)獨(dú)立區(qū)域形成的原因、物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的實(shí)際水平等因素，適當(dāng)調(diào)整物管相對(duì)獨(dú)立區(qū)域的業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。

案號(hào)：（2013）渝二中法民終字第00748號(hào)

來(lái)源：人民司法·案例 2014.24

19.無(wú)特別約定情況下，物業(yè)管理人對(duì)業(yè)主室內(nèi)財(cái)產(chǎn)丟失不擔(dān)責(zé)——胡勇燕、吳澎訴山東永大物業(yè)管理公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

本案要旨：物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選取物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施、相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理所進(jìn)行的相關(guān)活動(dòng)。雙方當(dāng)事人之間存在事實(shí)上的物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系，但由于雙方并未對(duì)業(yè)主私人財(cái)產(chǎn)的保管、保護(hù)進(jìn)行特別約定，故不應(yīng)對(duì)業(yè)主室內(nèi)財(cái)產(chǎn)丟失承擔(dān)賠償責(zé)任。

案號(hào)：（2007）濟(jì)民一終字第708號(hào)

來(lái)源：人民司法·案例 2010.20